Yunanistan Golden Visa: Oturum İzni Alma Rehberi (2025)

Yunanistan Golden Visa oturum izni, Avrupa’da uzun süreli oturum hakkı elde etmek isteyen özellikle Türk yatırımcıların en çok tercih edilen programlardan biridir. Bu sistem, belirli koşulları sağlayan yatırımcılara hem oturum hakkı hem de Schengen bölgesinde serbest dolaşım imkânı sunar. 2025 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni kurallar, süreci daha karmaşık hale getirirken aynı zamanda yatırımcılar için daha dikkatli olunması gereken bir dönem başlatmıştır.

Bu rehberde, başvuru koşullarından gerekli belgelere, dikkat edilmesi gereken kritik noktalardan sürecin sonunda sizi nelerin beklediğine kadar her adımı net ve anlaşılır şekilde bulabilirsiniz.

Golden Visa, bir ülkeye yatırım yapan yabancı kişilere uzun süreli oturum izni sağlayan bir göçmenlik programıdır. Genellikle gayrimenkul yatırımı, sermaye aktarımı veya istihdam oluşturma karşılığında verilir. Başvuru sahibine ve ailesine ikamet hakkı tanınır; bazı ülkelerde vizesiz seyahat imkânı da sunar.

Golden Visa, vatandaşlık programı değildir. Ancak belirli bir süre ikamet sonrasında vatandaşlığa geçiş hakkı doğurabilir. Bu süre ülkeden ülkeye değişir. Programın temel avantajı, sürekli oturum yükümlülüğü olmadan uzun vadeli ikamet izni sağlamasıdır. Bu nedenle hem yaşam planlamasında esneklik sunar hem de Avrupa’ya erişim kolaylığı sağlar.

Yunanistan Golden Visa, ülkeye belirli bir yatırım yapan yabancı yatırımcılara oturum izni tanıyan özel bir programdır. Program, yatırımcıların Avrupa Birliği sınırları içinde daha kolay hareket etmesini ve Yunanistan’da uzun süreli ikamet hakkı elde etmesini sağlar. Gayrimenkul yatırımı, bu programın en çok tercih edilen (yaklaşık %90) başvuru yoludur.

Programın temel amacı, ülkeye doğrudan yabancı yatırım çekmek ve bu yatırımlar aracılığıyla ekonomiyi canlandırmaktır. Bu sayede hem Yunanistan gayrimenkul piyasası güçlenir hem de ülke ekonomisine ek gelir sağlanır. Yatırımcılar için de Avrupa’da oturum elde etmenin görece hızlı bir yolu sunulur.

Yunanistan Golden Visa, yatırımcılara farklı tutarlarda yatırım seçenekleri sunar. 2025 itibarıyla yeni düzenlemelerle yatırım eşikleri değişmiş, kısa dönem kiralamalara yönelik kısıtlamalar getirilmiştir. Aşağıda bu güncellemelerin detaylarını bulabilirsiniz.

Yeni düzenlemelere göre yatırım eşikleri üç ana kategoriye ayrılmıştır. Yatırımın türü, büyüklüğü ve yeri, başvuru koşullarını doğrudan etkiler. Ayrıca kısa dönem kiralama yasağı ve tek tapu zorunluluğu gibi önemli kurallar yürürlüktedir.

Bu kategori, ticari veya tarihi binaların konuta dönüştürülmesi projelerini kapsar. Programın en çok tercih edilen yatırım türüdür. Yatırım bedeli minimum 250.000€ olmalı ve proje gerekli dönüşüm onaylarını taşımalıdır.

Bu seçenekte, Atina ve Selanik merkezleri dışında kalan bölgelerde en az 120 m² büyüklüğünde bir gayrimenkul satın alınmalıdır. Yatırım bedeli 400.000€’dur. Bu seçenek, büyük metrekareli konut almak isteyenler için uygundur.

800.000€ (Ülke Geneli)

Bu yatırım türü, konum veya metrekare sınırlaması olmaksızın ülkenin herhangi bir yerinden gayrimenkul alımına imkân tanır. Minimum yatırım bedeli 800.000 €’dur. Daha esnek ama daha yüksek maliyetlidir.

Yatırım tek bir tapu üzerinden yapılmalıdır. Birden fazla bağımsız mülk veya stüdyo daire, tek bir işlemde birleştirilerek kullanılamaz. Bu kural likiditeyi etkiler ve yeniden satış sürecini sınırlayabilir.

Golden Visa kapsamında alınan gayrimenkullerin kısa dönem kiralanması yasaktır. İhlal durumunda oturum izni iptal edilebilir ve 50.000 €’ya kadar ceza uygulanabilir. Alt kiralama kurguları da bu yasağa dâhildir. Alt kiralama kurgusu, mülk sahibinin evi başka birine uzun dönemli kiraya verip, o kişinin de evi kısa dönemli (Airbnb gibi) şekilde üçüncü kişilere kiralamasıdır.

Yunanistan Golden Visa’nın en yaygın başvuru yolu gayrimenkul yatırımıdır. Bu yöntem hem nispeten hızlı ilerler hem de uzun vadeli yatırım değeri taşır. Ancak dönüşüm projeleri ile klasik konutlar arasında dikkatli bir tercih yapılmalıdır.

Dönüşüm vs. Klasik Konut: Artı/Eksi

Piyasada Golden Visa için sunulan dairelerin büyük bölümü 40–65 m² arasındadır. Daha büyük metrekareli konutlar daha yüksek yatırım bedeli gerektirir. Bu aralık, tipik yatırımcı profiline uygun kabul edilir.

Yunanistan Golden Visa başvuru süreci, yatırımın seçilmesinden oturum kartının teslimine kadar belirli adımlardan oluşur. Her adımın kendine özgü belgeleri, yasal gereklilikleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları vardır. Aşağıdaki aşamalar, yatırımcıların başvuru sürecini adım adım takip edebilmesi ve süreci sorunsuz tamamlayabilmesi için rehber niteliğindedir.

Yatırım Yapılacak Gayrimenkulün Seçilmesi

Golden Visa başvurusunun ilk adımı doğru gayrimenkulü seçmektir. Yatırımcının bütçesi, hedefi ve programın gereklilikleri dikkate alınarak proje havuzu daraltılır. Özellikle 250.000€ dönüşüm projeleri en yaygın tercih olsa da 400.000€ ve 800.000€ seçenekleri de değerlendirilir.

Bu aşamada gayrimenkulün lokasyonu, dönüşüm niteliği, m² büyüklüğü ve tapu yapısı dikkatle incelenir. Çünkü programın onay süreci, seçilen taşınmazın uygunluğu ile doğrudan bağlantılıdır.

Rezervasyon ve Ön Protokol Süreci

Gayrimenkul seçildikten sonra, ilgili proje için bir rezervasyon yapılır. Bu rezervasyon genellikle belirli bir depozito ödemesiyle güvence altına alınır. Taraflar arasında imzalanan ön protokolde, yatırımın Golden Visa programına uygunluğu, ödeme planı ve iade şartları net biçimde yer alır. Bu aşama, hem alıcı hem de satıcı açısından bağlayıcı bir çerçeve oluşturur ve sonraki adımların sorunsuz ilerlemesi için önemlidir.

Vergi Numarası (AFM) Alınması ve Vekaletname

Yunanistan’da gayrimenkul satın almak ve başvuru yapmak için vergi numarası (AFM) zorunludur. Bu numara, Yunan vergi dairesinden temin edilir. Başvuru sahibi işlemleri kendisi yürütemiyorsa, Yunanistan’daki bir temsilciye noter onaylı vekaletname verilebilir. Vekaletnamenin tercümesi ve apostil işlemleri Türkiye’de veya Yunanistan’da tamamlanır. Bu adım, yasal sürecin temel altyapısını oluşturur.

Satın Alma Öncesi Teknik Ön İnceleme

Gayrimenkulün Golden Visa’ya uygunluğunun netleştirilmesi bu aşamada yapılır. Mühendislik raporu, ruhsat belgeleri, bağımsız bölüm kayıtları ve varsa dönüşüm projeleri ayrıntılı olarak incelenir. Dönüşüm tarihleri, yeni mevzuatla karşılaştırılarak uygunluk teyit edilir. Bu adım, ileride yaşanabilecek onay sorunlarının önüne geçmek açısından kritik öneme sahiptir.

Satış Sözleşmesi ve Noter İşlemleri

Teknik inceleme tamamlandıktan sonra noter satış sözleşmesi imzalanır. Bu işlem sırasında alım bedeli ödenir, noter ve tapu masrafları tahsil edilir. Vekaletname varsa süreç vekil üzerinden yürütülebilir. Noter onayı, alım-satımın resmileştiği ve tapu devrine giden sürecin başladığı aşamadır.

Tapu Tescili ve Kadastro Kaydı

Satış sözleşmesinin ardından tapu tescili gerçekleştirilir. Gayrimenkul resmen yeni malik üzerine geçirilir. Kadastro kayıtları güncellenir ve alıcıya tapu örneği verilir. Bu belge, Golden Visa başvurusu için zorunlu evraklardan biridir. Ayrıca yatırımın yasal olarak tamamlandığını gösterir.

Golden Visa Ön Başvurusu

Tapu işlemleri tamamlandıktan sonra Golden Visa ön başvurusu yapılır. Başvuru, yetkili platform üzerinden dijital olarak gerçekleştirilir. Bu aşamada devlet harçları ödenir ve başvuru dosyası yüklenir. Başvuru onaylandığında, yatırımcıya geçici oturum belgesi verilir.

Biyometri Randevusu ve Evrak Teslimi için Yunanistan’a Gidiş

Başvuru sahibinin parmak izi ve fotoğraf vermesi için Yunanistan’a gitmesi gerekir. Bu işlem, yerel göç ofislerinde yapılır. Aynı zamanda sağlık sigortası, kimlik belgeleri ve gerekli evraklar teslim edilir. Bu adım, kart basım sürecinin başlatılabilmesi için zorunludur.

Başvurunun Değerlendirilmesi

Başvuru dosyası ilgili makamlar tarafından detaylı olarak incelenir. Gayrimenkulün uygunluğu, ödeme belgeleri, tapu kayıtları ve diğer evrakların eksiksiz olması süreci hızlandırır. Eksik ya da sorunlu başvurular bu aşamada reddedilebilir veya ek belge istenebilir.

Golden Visa Onayının Alınması

Değerlendirme olumlu sonuçlandığında Golden Visa onaylanır. Kart basımı yapılır ve oturum izni verilir. Yatırımcı bu kartla Yunanistan’da ikamet edebilir ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı elde eder. Bu aşama sürecin resmi olarak tamamlandığı noktadır.

Satış Sonrası Uyum ve Kontrol

Oturum kartı alındıktan sonra yatırımcının yasal yükümlülükleri bitmez. Kısa dönem kiralama (Airbnb) yasağına uyulması, alt kiralama yapılmaması ve uzun dönemli sözleşmelerin düzenlenmesi gerekir. Ayrıca gayrimenkulün platformlarda yasa dışı şekilde kiralanmadığının periyodik olarak kontrol edilmesi önerilir. Bu sayede Golden Visa statüsünün riske girmesi engellenir.

İşlem Ücretleri

Devlet Golden Visa Harçları

2.000 € (ana başvuru sahibi, e-Paravolo) + 150 € (her aile bireyi; 18 yaş altı muaf) + 16 € (kart basımı, kişi başı).

Gayrimenkul Alım Maliyetleri

Yunanistan Golden Visa sürecinde yalnızca başvuru ve yatırım koşullarına değil, yatırımın sürdürülebilirliğine ve yasal risklere de dikkat edilmelidir. Aşağıdaki başlıklar, yatırım kararı öncesinde ve sonrasında gözden kaçmaması gereken temel noktaları özetler.

Tapu Golden Visa İçin Sadece Bir Kez  Kullanılabilir

Yunanistan’da bir mülk Golden Visa başvurusu için yalnızca bir kez kullanılabilir. Bu durum, yeniden satışta yeni bir yatırımcıya Golden Visa avantajı sağlamayacağı anlamına gelir. Bu da likiditeyi düşürür ve yatırımın yeniden satış kabiliyetini sınırlar. Alım yaparken bu kısıtı mutlaka göz önünde bulundurmak gerekir.

Airbnb ve Alt Kiralama Yasakları

Golden Visa kapsamındaki mülklerde kısa dönem kiralama kesin olarak yasaktır.

Mucize Fiyat ve Geri Ödeme Tuzakları

Gerçek piyasa değerinin çok altında fiyatlar veya “geri ödeme” vaatleri yüksek risk taşır. Bu tür işlemler hem soruşturma konusu olabilir hem de oturum izninin iptaline yol açabilir. Resmî yollar dışındaki finansal kurgular ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

Profesyonel Satıcılarla Çalışırken Kontrol Listesi

Yunanistan Golden Visa programı cazip fırsatlar sunsa da, süreç dikkat ve bilgi gerektiren birçok kritik adımdan oluşur. Küçük bir ihmal ya da eksik bilgi, yalnızca gecikmelere değil, yatırımın boşa gitmesine bile neden olabilir.

Satıcı ya da yerel danışmanlar tarafından gerekli tüm detaylar zamanında ve eksiksiz paylaşılmadığında, yatırımcılar ciddi risklerle karşılaşabiliyor. Örneğin, gayrimenkulün Golden Visa şartlarını tam olarak karşılamaması durumunda, satın alınan mülk hiçbir işe yaramayabilir ve program reddedilebilir. Böyle bir durumda yalnızca zaman değil, yatırım bedeliniz de riske girer.

Bu nedenle başvuru sürecinin her aşamasında hukuki uygunluk, evrak kontrolü, teknik ön inceleme ve resmi prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi büyük önem taşır. Tüm bu adımların doğru şekilde yürütülmesi için alanında uzman bir ekipten destek almak, sizi olası kayıplardan korur ve süreci güvenli hale getirir.

Otto Investing olarak, bu süreçte yatırımcıların yalnızca belgelerini düzenlemekle kalmıyor; aynı zamanda riskli projeleri önceden tespit ediyoruz. Yatırımın Golden Visa şartlarına tam uygunluğunu doğrulayarak ve resmî onay sürecini hızlandırarak güvenli bir yol haritası sunuyoruz.

Detaylı bilgi almak, durumunuza özel en doğru stratejiyi belirlemek ve olası riskleri baştan önlemek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.